Kauf einer Hausverwaltung gelingt mit Expertenhilfe

Tipps des Experten Andreas Schmeh für Käufer eines Hausverwaltungs-Unternehmens

PIWI Privates Institut der Immobilienwirtschaft GmbH

„Der Kauf einer Hausverwaltungs-Firma ist ein sehr schwieriges Unterfangen!“. Das behauptet Andreas Schmeh, Fachexperte für Nachfolge in der Hausverwaltungsbranche. Der Profi, der schon zahlreiche Unternehmensnachfolgen bei Hausverwaltungen beratend begleitet hat, rät allen kaufwilligen oder übernahmewilligen Personen dazu, unbedingt einige wichtige Dinge zu beachten. „Ansonsten verlieren Sie viel Geld, verlieren Ihre Nerven und machen sich unnötig Stress!“.

Andreas Schmeh ist ein gefragter Experte. Als Unternehmensberater für Hausverwaltungen hat er sich bundesweit einen hervorragenden Ruf erworben. Mittlerweile wird er auch immer mehr in Nachfolgethematiken eingebunden. Bereits bei mehr als 50 Hausverwaltungsunternehmen hat er beratend oder begleitend beim Kauf oder bei der Beteiligung oder bei einer familieninternen Nachfolge aktiv mitgewirkt. Durch seine eigene 25jährige Berufspraxis als Hausverwalter und mehr als 5jährige Berufspraxis als Berater für Hausverwaltungsunternehmen kennt er die Besonderheiten der Branche und der Unternehmen bestens. Schmeh, der Beratungsleiter bei PIWI Privates Institut der Immobilienwirtschaft GmbH in Karlsruhe ist, gibt einige Erfahrungen preis, die zu einer gelungen Hausverwaltungsübernahme gehören. Insbesondere richten sich seine Hinweise an Käufer oder Kaufwillige.

1.Lassen Sie sich immer einen Ordner geben, in dem alle Verträge des Hausverwalters komprimiert zu finden sind. Hier sollten alle Mitarbeiterverträge dabei sein, der Büromietvertrag, der Softwarevertrag, der Stromliefervertrag, die Versicherungsverträge und alles, was das Unternehmen betrifft. Kaufen Sie nämlich ein Hausverwaltungsunternehmen, welches im Handelsregister eingetragen ist (GmbH, AG, KG, OHG), treten Sie in alle geschlossenen Verträge ein. Und die sollten Sie kennen, bevor Sie einen Kaufvertrag unterzeichnen.

2.Lassen Sie sich vom Verkäufer stets eine Excel-Auflistung über die betreuten Häuser geben. Es sollte deutlich erkennbar sein: Name des Hauses, Stadt, seit wann als Kunde, Vertrag läuft noch bis, Anzahl der Wohnungen im Objekt, Verwaltervergütung je Wohnung und Gesamtvergütung für das Haus. So können Sie nun schön Restlaufzeiten von Verträgen erkennen und vor allem ganz schnell Klumpenrisiken identifizieren.

3.Lassen Sie sich einzelnen Hausverwalterverträge für jedes einzelne Objekt vorlegen. Im Laufe von Jahren, teilweise Jahrzehnten hat das Unternehmen verschiedene Verwalterverträge abgeschlossen, die heute noch so gültig sind. Sie sollten exakt wissen, was Sie Ihren potentiellen Auftraggebern, also den Hausverwaltungskunden, als Leistung schulden und was Sie hierfür bekommen.

4.Prüfen Sie die bisherige Arbeitsweise des Unternehmens. Dazu gehören zahlreiche Punkte. Besonders wichtig sind aber folgende Punkte: ist die Buchhaltung aller Objekte auf dem laufenden Stand oder bestehen Buchungsrückstände? Bestehen Abrechnungsrückstände? Wie groß sind unerledigte Arbeiten? Sind die Daten in der Software sauber eingepflegt? Ist das Unternehmen in Rechtsstreitigkeiten verwickelt? Gibt es Beschwerden der Kunden über schleppende Bearbeitung von Sachverhalten?

5. Regeln Sie als Käufer auch immer schriftlich, wer Sie einarbeitet und wie lange. Wer ein Hausverwaltungsunternehmen übernimmt, muss viele Besonderheiten über die Häuser und die Menschen darin kennen. Denn die bisherige Art und Weise, Sachverhalte zu lösen, hat eine Bindung zwischen Kunden und Hausverwaltungsunternehmen geschaffen. Wenn Sie all diese Punkte nicht kennen, verstören Sie zunächst die übernommene Kundschaft. Und verstörte Kundschaft kostet viel Zeit, damit Nerven und Geld.

6.Kontrollieren Sie die Kontenstände aller Rücklagenkonten aller Wohnungseigentümergemeinschaften und das Vorhandensein aller Kautionskonten. Immer wieder gab es vereinzelte Fälle, in denen vom verkaufenden Hausverwaltungsbesitzer nicht alle Konten getrennt von Ihrem eigenen Vermögen angelegt hatten oder es zu Veruntreuungen gekommen ist. Dann haftet je nach Konstellation der neue Hausverwaltungsbesitzer für vom Vorverwalter unterschlagene Geldbeträge.

7. Bei allen Prüfungen und Risiken, die auf Sie als potentieller Käufer einer Hausverwaltung lauern, vergessen Sie nie die zwei wichtigsten Dinge: Das sind zum einen die Kunden des Unternehmens, die dann zukünftig Ihre Kunden sind. Diese sind das wertvollste Kapital einer Firma überhaupt. Und zum anderen sind dies die Mitarbeiter des Unternehmens, welches Sie übernehmen wollen. Diese haben oftmals auch enge Beziehungen zu den Kunden aufgebaut oder haben unter Umständen wertvolles Wissen. Legen Sie sich immer im Vorfeld schon eine stimmige Strategie zurecht, wie Sie den Besitzübergang der Firma an die Bestandskunden des Unternehmens kommunizieren. Und regeln Sie auch klar, wie Sie dies den Mitarbeitern mitteilen und welche Auswirkungen dies für die Mitarbeiter hat.

8. Der Kauf einer Hausverwaltungsfirma kann je nach Größe mehrere zehntausend Euro, aber auch hunderttausende Euros oder bei größeren Unternehmen auch schnell mal siebenstellige Eurosummen kosten. Lassen Sie sich immer von erfahrenen und zuverlässigen Fachexperten beraten. Diese kosten im Verhältnis zur Größe der Investition sehr wenig Geld, können Sie aber vor schwerwiegenden oder existenzbedrohenden Fehlern bewahren. Der Staat gewährt übrigens für die Beratung durch akkreditierte Top-Experten Zuschüsse von bis zu 50% auf die Beratungskosten. Der Staat hat erkannt, wie wichtig bei Unternehmensnachfolge eine professionelle Beratung und Begleitung ist und fördert diese durch ein spezielles Zuschussprogramm.

Andreas Schmeh rät: „Unterschätzen Sie nie, was die Übernahme einer Hausverwaltung bedeutet!“. Es seien zahlreiche Dinge zu beachten auf vollkommen unterschiedlichen Ebenen. Insbesondere die Vielzahl der Einzelaufgaben, die mit einer Übernahme zusammenhängen, wird üblicherweise vollkommen unterschätzt.

Für professionelle Beratungen steht der Karlsruher Nachfolgespezialist gerne zur Verfügung. Er ist bundesweit tätig und hat Nachfolgen in allen Bundesländern, von Freiburg bis Hamburg, von Bayern bis Rheinland-Pfalz, von Hessen, Niedersachsen bis in alle Ostdeutschen Bundesländern begleitet.

PIWI Privates Institut der Immobilienwirtschaft ist ein hochspezialisiertes Beratungsunternehmen ausschließlich für Hausverwalter, Baugenossenschaften und Immobilieninvestoren. Die Spezialisten helfen dabei, dass diese Berufsgruppen schneller und zügiger die Arbeit erledigt bekommen, entwickeln ein speziell auf den Betrieb abgestimmtes Marketing, helfen bei der Auswahl der richtigen Fachsoftware oder organisieren professionell Nachfolgeregelungen und Unternehmensverkäufe. Eine hohe Kompetenz haben sie auserdem in der Beratung von Existenzgründern und Startups in der Immobilienwirtschaft.

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